JOUÉ-LÈS-TOURS et ORLÉANS
Publié par le Centre d’études et de recherches du Groupe Monassier
Patrimoine, Entreprise Décryptages
Le recours à une société civile immobilière (SCI) pour détenir un patrimoine, notamment immobilier, peut offrir de nombreux avantages.
Tout d’abord, comme outil de gestion.
En effet, la détention d’un bien immobilier au travers d’une SCI permet d’éviter les inconvénients de l’indivision que l’on peut rencontrer, par exemple, suite à une succession ou d’une acquisition par des concubins.
Le fonctionnement de l’indivision peut effectivement générer des blocages dans la mesure où la plupart des décisions importantes requièrent la majorité des deux tiers voire l’unanimité des indivisaires. Là où la SCI offre plus de souplesse et permet d’octroyer de larges pouvoirs au gérant ou de prévoir des conditions de majorité moins importantes pour l’adoption des décisions par l’assemblée générale des associés.
Par ailleurs, l’indivision est précaire, chaque indivisaire pouvant en principe demander à tout moment le partage du bien en justice.
Dans ces conditions, le recours à une SCI, dont la durée de vie peut atteindre 99 ans, apparaît plus adapté à un projet à long terme.
La SCI est également connue pour être un outil de transmission de son patrimoine. Elle permet en effet de répartir plus aisément son patrimoine au profit de ses héritiers. Associée au démembrement de propriété, la SCI permet d’anticiper la transmission de son patrimoine tout en conservant le contrôle, l’usage ou les revenus des biens qui y sont logés.
Il faut noter par ailleurs que la transmission de parts de SCI supporte en général des droits de donation ou de succession moins élevés que lorsque les biens sont transmis en direct. En effet, la valeur des parts est déterminée en tenant compte du passif de la société. Il est également possible d’appliquer, dans une certaine mesure, une décote sur la valeur des parts afin de tenir compte de leur moindre liquidité.
La SCI peut également permettre à un chef d’entreprise de dissocier l’immobilier de son entreprise. Dans cette hypothèse, la société d’exploitation prend à bail les locaux dont la SCI est propriétaire. Un tel schéma permet en principe de préserver les immeubles logés dans la SCI des créanciers de l’entreprise. Mais attention : un tel schéma pourrait être remis en cause s’il s’avérait que la SCI est fictive ou qu’il existe une confusion de patrimoine entre la SCI et la société d’exploitation (caractérisée généralement par l’existence de flux financiers anormaux entre ces société).
Dans tous les cas, la liberté contractuelle qui caractérise cette forme de société en fait un outil sur mesure qu’il est possible d’adapter à chaque situation particulière. Un soin particulier devra donc être porté à la rédaction des statuts. A cet effet, le recours à un professionnel du droit, et plus particulièrement à son notaire, ne peut qu’être vivement encouragé.
Le recours à une SCI peut tout d’abord s’avérer relativement contraignant.
Le fonctionnement de la société doit en effet être scrupuleusement suivi : convocation régulière aux assemblées générales, réunion régulière des organes sociaux, etc.
La tenue d’une comptabilité, même simple, est vivement recommandée (sur cette question, voir : http://groupemonassier.com/sci-obligatoire-tenir-comptabilite/).
A défaut, l’existence même de la société pourrait être remise en cause.
Ces impératifs simples peuvent toutefois générer des frais de fonctionnement qu’il convient de relativiser au regard des avantages escomptés par le recours à une SCI.
Par ailleurs, le recours à une SCI peut écarter le jeu de dispositions légales protectrices des particuliers.
Ainsi, l’acquisition via une SCI ne permet pas de bénéficier des dispositions de la loi SRU qui octroient aux particuliers un droit de rétractation ou de réflexion de 10 jours lors de l’achat d’un bien à usage d’habitation.
Le recours à une SCI écarte également l’application des dispositions de la loi Scrivener qui protège les emprunteurs immobiliers non professionnels.
Dans le même ordre d’idée, on peut relever, en matière successorale, que les dispositifs de protection du conjoint survivant disparaissent : il ne peut pas se prévaloir ni du droit temporaire ni du droit viager au logement. Il est alors nécessaire de prendre des mesures complémentaires en pareil cas si l’on souhaite protéger son conjoint.
Enfin, au niveau fiscal, on peut noter que la résidence principale logée dans une SCI ne bénéficie pas, notamment, de l’abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt en matière de droits de succession.
Il en va de même en ce qui concerne l’abattement de l’abattement de 30 % dont bénéficie la résidence principale en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), réservé au logement détenu en direct.
En principe, les SCI sont soumises par défaut au régime fiscal des sociétés de personnes.
Dans ce régime, les résultats sont déterminés au niveau de la société, mais sont imposés entre les mains des associés, à raison de la part correspondant à leurs droits dans la société.
Les règles de détermination et d’imposition du résultat peuvent alors s’avérer très complexes et sont notamment fonction de la qualité des associés (particuliers, sociétés soumises à l’IS, entreprises à l’IR), de l’activité de la société et de l’activité de l’associé lui-même.
S’agissant des simples particuliers, le résultat sera déterminé selon les règles de l’IR, en fonction de l’activité de la société.
Par exemple, pour une SCI gérant un patrimoine immobilier qu’elle donne en location nue, les résultats seront déterminés en fonction des règles relatives aux revenus fonciers.
Les plus-values réalisées par la société à l’occasion de la vente d’un bien immobilier relèveront quant à elles du régime des plus-values des particuliers.
Mais, les SCI peuvent également être assujetties à l’impôt sur les sociétés sur option. Si, dans ce cadre, la fiscalité des revenus est généralement plus avantageuse que celle applicable aux particuliers, la fiscalité des plus-values se révèle quant à elle plus pénalisante.
Le choix entre le régime des sociétés de personnes ou l’IS devra donc faire l’objet d’une réflexion en amont, au regard des avantages et inconvénients de chacun de ces régimes, de ces objectifs, et de sa situation personnelle. Les conseils avisés d’un professionnel sont là encore requis.
Par ailleurs, il convient de faire attention à certaines situations : une SCI qui se livrerait à une activité de location meublée ou encore à des opérations habituelles d’achat/revente d’immeubles, serait en effet soumise automatiquement à l’impôt sur les sociétés.
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